Rendkívül túlértékeltek a lakások Magyarországon - Mi szól a zuhanás mellett és mi szól ellene?

A kiemelkedő mértékű lakáspiaci drágulás következtében az MNB becslése szerint országos átlagban történelmi magas, 18 százalékos szintre emelkedett a lakásárak túlértékeltsége. Budapesten már több éve magas a túlértékeltség, ami jelenleg 15 százalékos szintet tesz ki. Mi okozza mindezt és mire számíthatunk a jövőben? Az alábbiakban az MNB Lakáspiaci Jelentése alapján ennek néztünk utána.

2021 második félévében gyorsabb ütemben folytatódott a lakásárak növekedése. Az MNB lakásárindex alapján 2021 harmadik és negyedik negyedévében rendre 7,2 és 2,4 százalékkal emelkedtek nominális értelemben a lakásárak országos átlagban. A lakásárak éves növekedési üteme ezzel jelentősen gyorsult, és a 2021 második negyedéves 14,4 százalékról a negyedik negyedévre 21,4 százalékra emelkedett.

ILYEN DINAMIKUS ÁREMELKEDÉSRE LEGUTÓBB 2003-BAN VOLT PÉLDA MAGYARORSZÁGON.

A Központi Statisztikai Hivatal lakásárindexei alapján 2021-ben az új lakások ára 12,2 százalékkal, amíg a használt lakásoké 20,6 százalékkal emelkedett. Az MNB lakásárindex alapján a lakásárak reálértelemben 13,4 százalékkal emelkedtek 2021 negyedik negyedévében éves szinten, ami érdemben magasabb a 2021 második negyedévében mért 8,7 százalékos éves dráguláshoz képest.

A reálértelemben mért éves dinamika ugyanakkor már nem kiugró a korábbi évekhez képest. A lakásárak a jelenlegi ciklus mélypontjukhoz, 2013 negyedik negyedévéhez képest reálértelemben 2021. év végéig 141,4 százalékkal emelkedtek. Az áremelkedés üteme a vidéki városokban a legmagasabb, de Budapesten is gyorsult a dinamika. A 2021-ben tapasztalható gyorsuló lakáspiaci drágulás elsősorban a vidéki településeknek tulajdonítható.

Mindez újdonság a korábbi évekhez képest, a mostani áremelkedés első éveiben ugyanis a budapesti áremelkedés messze lekörözte az ország többi részét, most azonban úgy tűnik, hogy a fővárosi dinamika lassulása mellett a vidéki városokban gyorsult fel az áremelkedés.

Budapesten a lakásárak éves nominális növekedési üteme a 2021 második negyedéves 9,7 százalékról 11,3 százalékra emelkedett a negyedik negyedévre. Mindeközben a vidéki városokban és a községekben ugyanezen idő alatt rendre 18,7 százalékról 25,0 százalékra és 9,7 százalékról 22,3 százalékra gyorsult a lakásárak éves növekedési üteme. Reálértelemben Budapesten 3,9 százalékkal drágultak a lakóingatlanok éves összevetésben a negyedik negyedévben, ami kismértékben alacsonyabb értéket jelent a 2021. év közepéhez képest. Ezzel szemben a vidéki városokban a 2021 második negyedévi 12,9 százalékról a negyedik negyedévre 16,8 százalékra nőtt a fogyasztói árindexszel korrigált éves drágulás üteme, a községekben pedig 4,3 százalékról 14,2 százalékra emelkedett.

A közép-magyarországi régió városaiban drágultak a legnagyobb mértékben a lakóingatlanok 2021-ben. A városi lakásárak változását régiónként megvizsgálva hasonló árdinamika figyelhető meg Magyarország legnagyobb részén. Az éves áremelkedés üteme 19,1 és 25,6 százalék között szóródott 2021 negyedik negyedévében az ország régióinak többsége között. A főváros körül elhelyezkedő közép-magyarországi régió városaiban ugyanakkor – a tranzakciós adatok egyelőre alacsony feldolgozottsága mellett – kiemelkedően magas, 36,9 százalékos drágulás volt mérhető 2021-ben. Ezzel a drágulással

A KÖZÉP-MAGYARORSZÁGI VÁROSOK LAKÁSÁRAI MÁR KÖZEL OLYAN MÉRTÉKBEN EMELKEDTEK 2008-HOZ KÉPEST (+163,5SZÁZALÉK), MINT A BUDAPESTI LAKÁSÁRAK (+167,2 SZÁZALÉK).

Ingatlanközvetítők tranzakciós adatai alapján 2022 első negyedévében rendkívüli dinamikával folytatódott a lakásárak növekedése. Az MNB előzetes, ingatlanközvetítői adatokon alapuló lakásárindexe alapján 2022 első negyedévében kimagasló mértékben drágultak a lakóingatlanok. Országos átlagban negyedéves alapon 10 százalékos, Budapesten pedig 9,5 százalékos nominális drágulást mértek. Ezzel a lakásárak éves nominális növekedési üteme előzetes adatok alapján 25,5 százalékra emelkedhetett az első negyedévben, ami a 2014 óta tartó lakáspiaci ciklusban a legmagasabb érték, és Budapesten is 19,5 százalékot érhetett el, ami ismét kimagasló drágulást jelent.

Mekkora a túlértékeltség?

Jól látszik, hogy az MNB vizsgálata alapján a lakásárak eltérése a fundamentumok által indokolt szinttől országosan több mint egy évtized után most haladta meg ismét a fővárosi szintet, ami egyértelműen annak köszönhető, hogy a Covid kirobbanása óta a vidéki lakásárak jelentősen nagyobb ütemben emelkednek, mint a budapestiek. A megelőző években természetesen a fővárosi drágulás volt a magasabb, így a vidéki árak egyfajta felzárkózásának lehetünk most tanúi. Az viszont kétségtelen, hogy mostanra a lakások mind a fővárosban, mind a kisebb településeken országszerte túlértékeltek.

2021-ben a magyarországi megyeszékhelyeken megkötött adásvételek alapján az átlagos négyzetméterár 377 ezer forint volt, ami 53,2 százaléka a budapesti 709 ezer forintos átlagos négyzetméterárnak. A vidéki nagyobb áremelkedésnek köszönhetően ugyanakkor csökkent a különbség a budapesti és a vidéki lakásárak között. A megyeszékhelyek átlagos négyzetméterára 2020-ban még 48,8 százalékát tette ki Budapest átlagának. A többi vidéki településen szintén látható volt felzárkózás a fővárosi négyzetméterárakhoz képest, ezek mértéke azonban alacsonyabb volt. Budapesten belül szintén csökkentek a különbségek, a külső kerületekben jobban nőttek az átlagos négyzetméterárak a belső kerületekhez képest. A lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya a legtöbb nagyvárosban ismét emelkedett.

2021-BEN A 2020-AS MEGTORPANÁST KÖVETŐEN AZ ÁTLAGOS NÉGYZETMÉTERÁR AZ ORSZÁG ÖSSZES RÉGIÓKÖZPONTJÁBAN ISMÉT NAGYOBB MÉRTÉKBEN EMELKEDETT AZ ÁTLAGKERESETEKNÉL.

Várható-e árcsökkenés?

Szintén az MNB számaiból látható, hogy a lakosság nettó pénzügyi vagyona 2009 óta stabilan emelkedik, jóllehet a Covid óta volt egy kisebb visszaesés. A reáljövedelmek 2013 óta szintén stabil emelkedésben vannak, volt olyan negyedév, amikor ez a 10 százalékot közelítette.

A lakosság jövedelmének alakulása és megtakarítási volumene tehát önmagában nem indokolja az árcsökkenést. Egy a közelmúltban megjelent, a tengerentúli lakáspiacot vizsgáló elemzés arra is rámutat, hogy a kamatok alakulásánál jobban hat a lakáspiacra a foglalkoztatottság szintje. Ha ezt is megnézzük, szintén az látható, hogy Magyarországon 2013 óta stabilan csökken a munkanélküliségi ráta és emelkedik a foglalkoztatottság. Elég csak arra gondolni, hogy hány olyan ágazat van, ahol a cégek bővülését a folyamatos munkaerőhiány akadályozza.

Míg a 2010-2013 közti években 11 százalék körül volt az országos munkanélküliség, addig 2019-re ez 3-4 százalékos szintre csökkent. Ezzel párhuzamosan a foglalkoztatottság 50-ről, 63 százalékra emelkedett, a tartós - azaz egy évnél régebb óta - munkanélküliek aránya pedig 5 százalékról az elhanyagolható, 1 százalékos szintre esett vissza.

Ezek alapján tehát nem indokolt a lakásárak hirtelen csökkenése, ugyanakkor azt is meg kell jegyezni, hogy a gazdasági környezet is változik. Az infláció és a kamatemelések nehezítik a lakásvásárlások finanszírozását (a lakásfejlesztéseket is, de erről egy későbbi cikkben foglalkozunk), a családtámogatások igénybe vehető összege pedig a lakásárakkal összevetve szintén egyre kevesebbet ér. A mostani számok azonban még itt sem adnak okot az aggodalomra, ez egyelőre csak a 2015-2019 közti "aranykorhoz" képest rosszabb, amikor a hazai lakáspiacon szó szerint bármit meg lehetett venni, azzal mindenképpen jól jártunk. Ez most megváltozott, ami a keresletre is hatással lehet, de összességében a mostani folyamatok önmagukban még nem fognak a lakásárak nominális értékű csökkenéséhez vezetni.

Forrás: https://www.portfolio.hu/